房产开发企业加计扣除之在建工程（烂尾楼）

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

学员的问题：

我公司现在由于资金紧张，计划将项目转让给意向收购企业。项目目前建设投资已达总投资额的25%，收购企业获取项目后，继续项目开发。请问，收购方在项目竣工后销售时，支付的在建项目收购价款（支付的价款及税金），在土地增值税清算时是否允许加计扣除？

之前，我在平台给大家分享了几篇关于房地产企业加计扣除的相关文章，比如“房地产开发企业加计扣除之向政府缴纳的规费、基金”、“加计扣除之旧房转让需注意的四个问题”和“房地产开发企业加计扣除之土地成本”，之后又有学员留言提出转让在建工程的加计扣除问题，那么，我们一起来分析一下。

解答这个问题，我们从以下三点分析：

一、加计扣除政策的适用条件

根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。即第一，必须是从事房地产开发的纳税人，具有房地产开发资质；第二，必须实际从事房地产开发业务。正如学员的问题，如果收购方取得项目后，调整设计，改变规划，重新做立项（尽管可能性不大），必然不适用加计扣除的政策。二、出让在建项目企业，是否适用加计扣除政策

那么，要知道项目收购方在继续开发销售时，支付的收购价款能否加计扣除，我们先要搞清楚，被收购方转让在建项目时，缴纳土地增值税时，其土地价款及前期投资是否允许加计扣除呢？ 

首先，出让方必定是具备房地产开发资质的，而且一直都是从事房地产开发业务，只是由于资金问题，无法进行后续项目的开发；其次，并没有相关政策明确，转让在建工程，出让方不允许享受加计扣除的政策规定。所以，出让方转让在建工程，可以享受加计扣除政策规定。

在这里，需要提醒大家，有些穗友根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）的规定，即“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。”得出转让在建工程不可以加计扣除的结论，是欠缺考虑的。因为110号文件，仅指的是土地一级开发后进行转让，而在建工程转让，是在转让方进行实质项目投资建设后予以转让的，两者具有本质上的不同。

三、项目收购方在继续开发销售时，是否适用加计扣除政策

从加计扣除政策的适用条件来看，项目收购方获取项目，进行后续开发，符合适用条件；但是由于出让项目方在缴纳土地增值税时，已经享受了加计扣除政策。所以，项目收购方在土地增值税清算时，其购置在建项目价款及购置后的开发投入，是否允许享受加计扣除政策，实务中，各地口径不一。我的理解是，由于出让项目方在缴纳土地增值税时，已经享受了加计扣除政策。所以，项目收购方在土地增值税清算时，该部分（支付的收购价款）不再享受加计扣除政策，但是对购置在建项目的后续投资部分，应该享受加计扣除政策。我们看看各地对于加计扣除的执行口径：允许加计20%的扣除：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函[2009]47号）对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；（二）改良开发未竣工房地产的成本；（三）房地产开发费用；（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号七、关于纳税人购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让扣除金额问题(一)非房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设并转让的，其购买在建项目所支付的价款允许扣除。(二)房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买的在建项目所支付的价款允许加计20%扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。安徽地方税务局纳税咨询库留言答疑

地产企业未完工的在建工程转让的土地增值税

咨询内容：房地产企业转让已建了70%左右的在建工程,在计算土地增值税时其转让成本中的土地和建安成本是否可按规定增加20%的扣除.例如:转让的在建工程在70%时开发成本为1000万元,转让价为1600万元,在计算土地增值税的增值额时,扣除开发成本可否增加扣除1000*20%=200万元? 购买的企业地销售后计算土地增值税时,开发成本扣除额如何计算?是否可在购买价格上增加20%的扣除额?回复内容：对问题1，可以加计。问题2，购买企业如持续投入开发至完工，可以将1600万元计入开发成本计算扣除。部门：税政一处 答复时间：2009-06-12 17:07不允许加计20%的扣除：浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。2014年济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知十、关于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让土地增值税的问题企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。

以上所述仅是小编个人观点，如果各位穗友有新的观点或者感想，都可以点击文末“留言”发表您的看法，我们相互探讨。

土地增值税相关专题：各地关于转让旧房、在建工程土地增值税加计扣除的规定

声明

转发文章的版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，或无法查实原作者姓名，还望谅解；同时，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，或涉及版权问题，烦请通过本平台联系小编，我们将竭力尊重原创。

扫描下图二维码，关注“土地增值税金穗源”帮您走在成功的路上！更多精彩内容即将推出，敬请期待！

温馨提示

我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。

如果您觉得我的公众号能够帮助到您，请多帮我推荐给您的朋友。也希望能够帮助到他们。

如果您有土地增值税方面的问题，请微信：3341586979

如果你喜欢本文，请分享到朋友圈，想要获得更多信息，请关注我。